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défiscaliser
 
J’envisage d’acheter un ou plusieurs appartements à Bruxelles pour percevoir un complément de revenus, tout en résidant en France. Est-il exact que les revenus correspondants sont imposables en Belgique uniquement, où les impôts fonciers ne sont pas imposables pour les non résidents, en dessous de 32000 euros perçus annuellement.
Vous êtes résident fiscal en France, vous devez payer votre impôt sur le revenu en France.
Vous investissez en Belgique, vous devez payer votre impôt sur le revenu en Belgique.
Il existe donc un risque de double imposition théorique. Pour éviter cela, des conventions fiscales sont signées entre les pays afin de déterminer ou l'impôt sera payé. Vous éviterez ainsi la double imposition.
A la lecture de la convention fiscale, voici ce qui apparaît : Article 3 : "
"Les revenus provenant des biens immobiliers ne sont imposables que dans l'état contractant ou ces biens sont situés"
Vous ne serez donc pas imposable en France, mais uniquement en Belgique.
Pour un LMP en forme juridique EURL à l’IR, régime réel normal. Suis-je exonéré d’ISF si le Résultat de l’exploitation = 90K € ; le Résultat net comptable =40K € ; le Résultat fiscal = 0 € (car amortissements déduits à hauteur de 90K : 50K de l’année +40K épargnés)
L'article 885 R du CGI dispose que
"Sont considérés comme des biens professionnels au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62"

Ainsi, trois conditions cumulatives doivent être respectées pour espérer être exonéré de l'ISF pour l'activité de location meublée professionnelle :
- Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels : Vous semblez respecter cette première condition ;
- Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles : Vous semblez respecter cette seconde condition ;
- Retirer de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62. : Compte tenu des amortissements réalisés et de l'absence de bénéfice imposable, vous ne respectez pas cette dernière condition.

Ne respectant pas les trois conditions, vous ne pourrez pas prétendre à l'exonération ISF de votre activité de Loueur en meublé professionnel.
J’étudie les différentes possibilités de défiscalisation avec un revenu (salaires) de l’ordre de 114000€
J’ai des revenus fonciers (garages) déclarés en micro foncier (5960€/an avant abbatement)
Un meublé en LMNP avec 9720€/an et un deficit de 11451, soit un net de – 1731€
J’étudie les 3 dispositifs:
Duflot, LMNP , Malraux.
1/ Il semble d’après mes calculs, que Duflot ait un levier bien plus supérieur que les 2 autres car sur à la fois:
- Reduction d’impots + Generation de deficit foncier donc revenus moins importants
2/ Malraux idem mais sur 2 exercices uniquement (dans mon cas), après je prends « plein fer » et les sommes à déduire sont globalement moins importantes que Duflot et le risque de l’opération plus importants: petit promoteur, vacance sur un bien « atypique »…
3/ LMNP, deficit foncier uniquement, donc impact uniquement sur les revenus, et levier bien moins important que la réduction directe sur le montant de l’impôt comme Duflot par exemple.

Petite précision sur le Duflot : un investissement en loi Duflot implique nécessairement de déclarer ses revenus fonciers au réel, et donc la perte du micro-foncier sur les revenus du garage. Il faut en tenir compte dans le calcul fiscal global. Vous gagnerez l'avantage du déficit foncier produit par l'opération, mais vous perdrez l'abattement sur les revenus des garages. A comparer !

Sinon, pour apporter une réponse à votre question, il faut déjà définir dans quelle tranche marginale d'imposition vous vous trouvez. En effet, si vous êtes célibataire, avec le niveau de revenu que vous évoquez, vous êtes dans une tranche à 41%. Si vous êtes marié avec 4 enfants, vous êtes à 14% de TMI. Et cela influence grandement la stratégie à adopter pour réduire vos impôts. Votre âge est également important : si vous êtes à 5 ans de la retraite, avec une baisse substantielle de vos revenus, et donc une modification importante de votre fiscalité, il faut en tenir compte.

Enfin, je suis certain que vous ne souhaitez pas investir dans l'unique but de défiscaliser, et il convient donc d'intégrer dans ce schéma les raisons qui vous poussent à vous constituer un capital immobilier. Le Duflot, la Malraux, le LMNP ne sont que des enveloppes fiscales. Derrière se trouvent des produits bien différents, sur lesquels il faut savoir discerner la qualités intrinsèques d'un investissement immobilier.

Il existe des promotions immobilières neuves, éligibles au DUFLOT, qui sont vendues à des prix de marché (immeuble neuf et BBC donc forcément plus cher que l'ancien, mais sans la fameuse surcôte liée à la défiscalisation) avec des rentabilisés locatives satisfaisantes (autour de 4%).

En Malraux, on parle de logements de standing dans des immeubles restaurés avec soin, donc un coût travaux élevé qui vient augmenter le prix de l'acquisition. la contrepartie fiscale (30% des travaux payés dans l'année avec un maximum de 30 000 euros de réduction par an) ne fait que compenser ce surcoût. Il faut donc derrière bien sélectionner le bien, pour se garantir des risques locatifs, et de la possibilité de louer plus cher que le marché car c'est un bien d'exception. il s'agit d'opération patrimoniale en vue de revente lointaine ou transmission aux enfants.

En LMNP, on va rechercher le revenu complémentaire peu fiscalisé à long terme. Ce qui, compte tenu de votre tranche d'imposition, peut avoir du sens puisque finalement vous économisez entre 14 et 41% d'impôt ! Une fois encore, il faut bien sélectionner le bien notamment vis-à-vis de la pertinence économique de la résidence : la cohérence offre-demande, le potentiel de remplissage, l'adéquation entre emplacement et destination de l'immeuble, la qualité du gestionnaire ...

Il est donc bien difficile de répondre à votre question sans connaître le contexte. Voici un petit calcul qui vous donnera un point de vue très cartésien :
Pour un investissement de 200 000 euros :
DUFLOT : 18% de réduction d'impôt soit 36000 euros sur 9 ans - 4000 euros par an
MALRAUX : 30% de réduction d'impôt sur le budget travaux (60% de l'enveloppe globale) soit 36 000 euros sur 2 à 3 ans, soit 12 000 à 18 000 euros de réduction d'impôt par an
LMNP : Amortissement comptable de la valeur immobilière de l'acquisition, soit environ 85% du prix, gain d'impôt à hauteur de la TMI soit :
pour une TMI à 14% : 23 800 euros d'impôt évités
pour une TMI à 30% : 51 000 euros d'impôt évités
pour une TMI à 41% : 69 700 euros d'impôt évités

J’envisage d’investir en SCPI à crédit sur 15 ans avec tout de même un apport d’environ 30%.Les banques me financeraient à un taux de 4% hors assurance. Nous admettrons que la SCPI garde un rendement supérieur à 5% sur toute la durée, et sans prendre en compte l’imposition générée par l’investissement. Pensez vous qu’il soit judicieux de recourir à l’emprunt pour utiliser le levier avec ce taux ?

Question importante que celle de l'intérêt, ou non, de recourir au financement à crédit pour l'achat de parts de SCPI.
Vous disposez effectivement de deux solutions alternatives : L'acquisition à crédit ou l'achat au fil de l'eau de vos parts de SCPI.
La seule hypothèse permettant de justifier le recours au financement à crédit pour l’acquisition de parts de SCPI serait d’envisager une revalorisation des parts sur la période d’investissement.
Dans cette hypothèse, le recours au crédit permet d’acquérir en masse un actif dont la valeur va se revaloriser fortement. L’enrichissement est décuplé. Il s’agit donc de réaliser une prospective sur les perspectives de revalorisation des parts de SCPI pour justifier un investissement à crédit.
Ainsi, dans l’hypothèse ou les prix ne devaient pas croître de manière importante dans les prochaines années, il s’agit là de notre scénario principal, il pourrait être préférable d’investir progressivement en SCPI, au gré de votre capacité d’épargne.

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