Document sans nom
Contactez-nous !
 
Régime micro-foncier
Vous souhaitez investir dans un logement pour le louer non meublé. Le régime micro-foncier vous est applicable de plein droit si le total de vos revenus bruts fonciers n'excède pas 15 000 € par an.
Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire les charges liées à vos propriétés locatives pour leur montant réel (sauf si vous optez pour le régime réel d'imposition) mais un abattement forfaitaire de 30 % sera appliqué sur vos recettes brutes.
Dispositif fiscal
Quelles sont les conditions à respecter ?
Le régime micro-foncier est applicable dès lors que l'ensemble des revenus bruts fonciers est inférieur à 15 000 € par an et si vous ne possédez pas :
• d'immeubles en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement,
• de monuments historiques et assimilés procurant des revenus,
• d'immeubles spéciaux ("loi Malraux") pour lesquels la déduction de charges ou de déficits fonciers est demandée (dans des conditions de dérogations),
• d'immeubles ouvrant droit à une déduction forfaitaire spécifique,
• d'immeubles ouvrant droit à amortissement.

Attention : Les contribuables percevant des revenus fonciers uniquement au travers de sociétés immobilières non-transparentes, ne peuvent pas bénéficier de ce régime.

Les obligations déclaratives sont simplifiées
Avec le régime micro-foncier, les obligations déclaratives sont extrêmement limitées : vous êtes dispensé de souscrire une déclaration n°2044. Il vous suffit d'indiquer, sur votre déclaration d'ensemble des revenus n°2042 (ligne BE), le montant brut de vos recettes.
Par montant brut des recettes, on entend l'ensemble des sommes perçues au cours de l'année d'imposition (loyers perçus, subventions et indemnités, ...). S'ajoutent à ces recettes les dépenses (ou remboursement de dépenses) vous incombant mais soumises conventionnellement à la charge de vos locataires.

Dans quels cas est-il préférable d'opter pour le régime réel d'imposition ?
Si vous entrez dans le champ d'application du régime micro-foncier, vous pouvez opter pour le régime réel des revenus fonciers. Cette option pour le régime réel est alors irrévocable pendant 3 ans.
Le régime réel d'imposition est préférable si vous supportez des charges supérieures à 30 % de vos recettes brutes ou si vos propriétés locatives génèrent un déficit foncier. Il est en effet impossible de constater un déficit si vous bénéficiez du régime micro-foncier.
Régime des revenus fonciers ordinaires
Ce régime est réservé aux contribuables percevant des revenus provenant de la location de locaux non meublés (loyers, fermages) ou bien des revenus accessoires (location du droit d'affichage, location du droit de chasse, par exemple). Les associés de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés peuvent être admis à ce régime. Les charges et certains travaux sont déductibles des revenus, ils peuvent créer un déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global.
Dispositif fiscal
Les charges déductibles
Sont notamment déductibles, pour leur montant réel :
• les frais d'administration et de gestion,
• les taxes foncières et taxes annexes,
• les intérêts d'emprunt,
• les primes d'assurance,
• les provisions pour charges des copropriétaires.

Sont déductibles de manière forfaitaire :
Tous les frais de gestion qui ne sont pas déductibles pour leur montant réel. Une déduction forfaitaire globale de 20 € par an et par local est alors applicable au titre de ces frais de gestion.

Les travaux
Sont déductibles, pour leur montant réel :
• les dépenses d'entretien ou de réparation qui ont pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial,
• les dépenses d'amélioration si elles ont pour objet d'apporter au local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble.

Ne sont pas déductibles :
• les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement.
• certaines dépenses en faveur des économies d'énergie et du développement durable pour lesquelles le bailleur a demandé à bénéficier du crédit d'impôt en faveur du développement durable.

Imputation des déficits
Le déficit foncier est imputable :
• sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € pour la part résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt,
• sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle résultant des intérêts d'emprunt.

A noter que si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit de 10 700 €, l'excédent du déficit reste imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
Attention : l'imputation des déficits sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le contribuable maintient l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.
La location meublée non professionnelle (LMNP Bouvard)
Vous souhaitez investir dans l'immobilier de rapport en vue de louer ce bien meublé à titre non professionnel tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. Pour tout investissement dans le logement à vocation sociale jusqu'au 31 décembre 2016, le dispositif LMNP Bouvard vous donne droit à une réduction étalée sur 9 ans. Ces logements peuvent être situés dans une résidence étudiante avec services, une résidence de tourisme classée, un établissement d'accueil pour personnes âgées ou handicapés ou un établissement de soins. Vous bénéficierez d'une réduction d'impôt étalée sur 9 ans.
Dispositif fiscal
Réduction d'impôt
La réduction se calcule sur le prix d'achat des logements auxquels viennent s'ajouter le prix du terrain et certains frais liés à l'acquisition dans la limite globale de 300 000 € par an. Le taux applicable, fonction de l'année de réalisation de l'investissement, est de 11 % depuis 2012.

Conditions à respecter
Le logement doit être neuf, en l'état futur d'achèvement et doit se trouver dans :
• une résidence avec services pour étudiants,
• une résidence de tourisme classée,
• un établissement d'accueil pour personnes âgées ou handicapés,
• un établissement de soins.

Plafonnement global des niches fiscales
L'avantage fiscal retiré de ce dispositif est pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Ce mécanisme limite le montant annuel total des avantages fiscaux retirés des niches fiscales à 10 000 € pour les investissements initiés à compter du 1er janvier 2013.

Imposition des revenus
En raison du caractère commercial de l'activité de loueur en meublé, les revenus seront imposés selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels et non selon le régime des revenus fonciers.

Régime des micro-entreprises
Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur vos recettes de :
• 50 % lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 32 900 € HT en 2014,
• majoré à 71 % pour les locations de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d'hôtes, le chiffre d'affaires ne doit pas excéder 82 200 € HT en 2014 dans ce cas.
Comme vous ne pouvez ni constater de déficits, ni amortir le bien, cette option est à envisager lorsque le montant de vos charges est faible.
Investir en loi Malraux
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine en investissant dans un bien immobilier de qualité tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, en secteur sauvegardé (ZPPAUP) ; dans des aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) ou dans des quartiers anciens dégradés qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète desdits immeubles peuvent bénéficier d'une réduction.
Dispositif fiscal
Pour ces logements, le dispositif Malraux ouvre droit à une réduction d'impôt sur les travaux et charges liées à la restauration d'un immeuble.
Les dépenses sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €. Le taux de la réduction est de 30 % en secteur sauvegardé ou 22 % en ZPPAUP ou AVAP.

Dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt
Les dépenses éligibles sont celles engagées de la date de délivrance du permis de construire (ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.
Toutes les dépenses de travaux déclarés d'utilité publique, imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires sont concernées ainsi que les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines.
De plus, la plupart des dépenses de droit commun entrent dans la base de calcul de la réduction quand elles sont réalisées pendant la période d'application de la réduction d'impôt.
Les autres dépenses, qui n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt, sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

Conditions à remplir pour bénéficier du dispositif fiscal
Les travaux sont éligibles soit s'ils ont fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique, soit si le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de ce secteur est approuvé.
Par ailleurs, le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant au moins 9 ans. Quand l'investisseur a la qualité d'associé, les parts de société doivent être conservées jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

Plafonnement global des niches fiscales
L'avantage fiscal retiré de ce dispositif n'est plus pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Cependant, si la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2013, l'avantage reste soumis au plafonnement global des niches qui était fixé, pour les opérations engagées en 2012, à 18 000 € majoré de 4 % du revenu imposable (plafond distinct en fonction de l'année d'engagement de l'opération de restauration).
Investir dans des monuments historiques
Les propriétaires d'immeubles historiques ou assimilés bénéficient de règles fiscales avantageuses concernant la déduction de leurs charges. En outre, le déficit peut s'imputer intégralement sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt.
Dispositif fiscal
Les modalités de déductibilité des charges foncières diffèrent selon que l'immeuble est occupé ou non par son propriétaire et qu'il est productif ou non de recettes imposables.

La déduction des charges foncières
L'immeuble ne procure pas de recette
Si l'immeuble ne génère pas de revenus imposables, viennent en déduction du revenu global du contribuable :
• la totalité des cotisations de strict entretien versées à l'administration des affaires culturelles et des participations à des travaux exécutés par cette administration,
• la totalité du montant des travaux subventionnés diminué d'un abattement dont le taux est égal à celui de la subvention,
• la totalité des autres charges foncières si l'immeuble est ouvert au public au moins 50 jours par an ou 50 % de ces autres charges dans le cas contraire.

L'immeuble procure des recettes imposables et n'est pas occupé par le propriétaire
Si l'immeuble procure des revenus imposables qui proviennent soit de la location soit du droit de visite et qu'il n'est pas occupé par le propriétaire, il est possible d'imputer toutes les charges foncières sur les revenus fonciers.
De plus, l'administration fiscale autorise les propriétaires à pratiquer sur les recettes résultant du droit de visite, un abattement forfaitaire de 1 525 € si l'immeuble ne comprend ni parc ni jardin ouvert au public et de 2 290 € dans le cas contraire.
Le déficit foncier éventuel peut alors être imputé sur le revenu global sans limitation de montant.

L'immeuble procure des recettes et est occupé par le propriétaire
Les charges foncières relatives à la part de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables sur le revenu global.
Concernant les autres charges foncières, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.
Le déficit foncier éventuel peut alors être imputé sur le revenu global sans limitation de montant.

Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif fiscal
Le dispositif fiscal s'applique aux immeubles :
• classés monuments historiques,
• inscrits à l'inventaire supplémentaire,
• bénéficiant du label "Fondation du patrimoine".

L'immeuble doit être conservé pendant au moins 15 ans à compter de la date d'acquisition. En dehors d'une SCI familiale ou d'un agrément, le bien doit être détenu en direct. Enfin, il ne doit pas avoir fait l'objet d'une division au sein d'une copropriété.
Investir en loi Girardin (logement neuf - secteur intermédiaire)
Les personnes physiques qui investissent directement ou par voie de souscriptions dans le secteur du logement intermédiaire ou qui souscrivent au capital de certaines sociétés dans le secteur du logement dans les DOM-TOM et les collectivités territoriales de Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon bénéficient d'une réduction d'impôt.
Dispositif fiscal
Le dispositif Girardin logement intermédiaire s'applique aux investissements dont le permis de construire a été délivré jusqu'au 31 décembre 2012.

Réduction d'impôt
Le taux varie en fonction de l'année de délivrance du permis de construire. Ainsi, les investissements dont l'année d'obtention du permis de construire est 2012 se voient appliquer un taux de réduction de 26 %.

Quand le permis de construire a été délivré auparavant, le taux peut être majoré en fonction du lieu d'investissement et de la présence de certains équipements. Par exemple, si le permis est obtenu en 2011, les taux sont :

• 34 % dans le cas général,
• 37 % lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement,
• 41 % pour les investissements réalisés dans une zone urbaine sensible,
• 45 % pour les investissements réalisés dans une zone urbaine sensible et des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisés dans le logement.

La réduction d'impôt s'impute sur 5 ans à partir de l'année d'acquisition de l'immeuble (ou de son achèvement), ou de l'année de souscription des titres en cas d'acquisition de parts de société.

Elle est calculée sur le prix de revient ou le prix de souscription des titres. De plus, en cas de construction de logements, le prix du terrain est pris en compte dans le prix de revient à hauteur de 2 500 mètres carrés (y compris les frais de notaire et droits d'enregistrement).
Pour 2014, le prix de revient ouvrant droit à réduction est limité à 2 448 € (hors taxe) par mètre carré de surface habitable.

Plafonnement spécifique aux investissements Girardin
L'ensemble des réductions liées aux investissements outre-mer est plafonné à une somme fixée, pour les investissements engagés depuis 2012, à 30 600 € ou, sur option du contribuable, à 11 % du revenu imposable. Ce plafond concerne aussi bien les investissements dans le logement que ceux réalisés dans le cadre d'une entreprise (hors investissements réalisés par les "entrepreneurs exploitants").

Plafonnement global des niches fiscales
L'avantage fiscal retiré de ce dispositif est pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Ce mécanisme limite le montant annuel total des avantages fiscaux à 18 000 € pour les investissements Girardin engagés en 2013. Cependant, les avantages fiscaux peuvent être soumis aux plafonds des années précédentes sous certaines conditions. Dans tous les cas, l'excédent n'est pas reporté en cas de dépassement.
Investir en loi Duflot
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine respectueux de l'environnement tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif "Duflot" vous permet sous certaines conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt.
Dispositif fiscal
Réduction d'impôt
Le montant de la réduction est de 18 % du coût de l'investissement, répartie sur 9 ans par parts égales. Elle s'impute à compter de l'année d'acquisition (ou souscription) ou d'achèvement si elle est postérieure.

La réduction se calcule sur une base différente pour les acquisitions de logements et la souscription de parts de SCPI. L'acquisition de logement est limitée à deux investissements par an et le montant à retenir correspond au prix d'achat du logement auquel viennent s'ajouter certains frais liés à l'acquisition. Pour les parts de SCPI, elle se calcule sur 95 % du montant de la souscription (frais de souscription inclus) et le nombre de souscriptions n'est pas limité. Toutefois, le montant global des acquisitions de logements et parts de SCPI, en métropole et outre-mer, ne peut excéder, sur un an, la somme de 300 000 €. Le montant par mètre carré de surface habitable est, quant à lui, plafonné à 5 500 € quelle que soit la zone.

Plafonnement global des niches fiscales
L'avantage fiscal retiré de ce dispositif est pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Ce mécanisme limite le montant annuel total des avantages fiscaux retirés des niches fiscales à 10 000 € pour les investissements initiés à compter du 1er janvier 2013.

Revenus fonciers
Dans le cadre du dispositif Duflot, les revenus fonciers peuvent être imposés au régime :
• micro foncier et bénéficier ainsi d'un abattement de 30 % (à condition de respecter les modalités),
• foncier ordinaire et déclarer les charges et travaux déductibles pouvant générer un déficit imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €.

Conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt
Le logement doit être loué nu pendant 9 ans minimum à un locataire qui l'occupe à titre de résidence principale. Il doit se situer dans une commune des zones A, A bis et B1 (en zone B2 un agrément est nécessaire) et être conforme à la Réglementation Thermique RT 2012 ou labellisé BBC 2005.

Le dispositif Duflot implique le respect de plafonds de loyers calculés sur les bases suivantes : 16,72 € en zone A bis ; 12,42 € en zone A ; 10,00 € en zone B1 ; 8,69 € en zone B2. Ces bases exprimées en m² sont augmentées pour les petites surfaces (x 1,2), et réduites au-delà de 38 m² (x (0,7 + 19/Surface)).

Enfin, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les limites suivantes :
Existimmo - 9 rue des Charmilles, Etic Center, 35510 Cesson-Sévigné, France
Téléphone : +33 (0)2 99 63 61 78 - Mobile : +33 (0)6 76 92 30 35 - Email : contact@existimmo.com
Carte professionnelle
N°623251TM
Précecture d'Ille et Vilaine